Vorteile eines Immobiliengutachtens durch einen vereidigten Immobiliengutachter
Immobilienbewertung vom Fachmann
Eine fundierte Immobilienbewertung ist bei einem Immobilienkauf oder –verkauf eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Hierzu gibt es mehrere Ansatzpunkte, wobei einerseits die Art der Immobilie, andererseits der Zweck der Immobilienbewertung für die Wahl des Bewertungsverfahrens entscheidend ist.
Immobilienbewertung schafft Rechtssicherheit
Wer sich mit dem Wert der eigenen Immobilie wegen Verkauf, Beleihung oder z.B. aus rechtlichen oder familiären Gründen auseinandersetzt oder aber eine fremde Immobilie wegen Kaufabsicht erwerben will, dem bietet die fachgerechte Immobilienbewertung eine wichtige Entscheidungsgrundlage.
Eine vom Gutachter vorgenommene Immobilienbewertung erfolgt unter vielfältigen Gesichtspunkten und nach unterschiedlichen Bewertungsverfahren, an deren Ende der Verkehrswert steht, bei dem es sich um den Wert handelt, welcher im allgemeinen Geschäftsverkehr nach größter Wahrscheinlichkeit für Haus und/oder Grundstück auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist nach § 194 Baugesetzbuch definiert, wonach der Markt- oder Verkehrswert durch den Preis bestimmt wird, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Immobilienbewertung bezieht, unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Gegebenheiten, als Marktpreis erzielbar wäre.
Zu den wesentlichen Kriterien der Immobilienbewertung gehören u.a. die Beschaffenheit der Immobilie, die Lage des Grundstückes sowie die rechtlichen Verhältnisse und sonstige Umstände. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse (z.B. kurzfristiger Verkauf wegen Scheidung) sind bei der Immobilienbewertung nicht zu berücksichtigen.
Die Immobilienbewertung eines von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke gem. § 194 Baugesetzbuch bildet eine gerichtsfeste Grundlage.
Realistische Markteinschätzung bei der Immobilienbewertung
Ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke über den Marktwert / Verkehrswert einer Immobilie hat sich als realistische und neutrale Immobilienbewertung bewährt. Es gibt z.B. Auskunft über den möglichen Beleihungswert einer Immobilie oder eine Beurteilung für Verkaufsangebote oder aber eine Grundlage für Kauf-/Verkaufsverhandlungen. Auch im Scheidungsfall kann ein Markt- bzw. Verkehrswertgutachten als Basis für eine gütliche außergerichtliche Einigung dienen.
Die Immobilienbewertung geht im Rahmen eines Markt- bzw. Verkehrswertgutachtens stets davon aus, was ein potenzieller Käufer im Durchschnitt für die Immobilie zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages bezahlen könnte. Die Bewertung ist stets stichtagbezogen, so dass auch für zurückliegende Bewertungsstichtage ein Immobilienwert bestimmt werden kann (z.B. bei der Vermögensauseinandersetzung im Zuge von Ehescheidungen, bei Erbfällen oder auch Erbauseinandersetzungen).
Gutachter und verschiedene Bewertungen
Von den Industrie- und Handelskammern öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige / Gutachter für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken haben eine besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Immobilienbewertung. Sie verfügen auf ihrem Fachgebiet über ein überdurchschnittliches Wissen, können nötige Daten evaluieren und daher sachkundige Stellungnahmen abgeben. Aus diesem Grund werden sie sowohl bei Entscheidungen über den Immobilienwert z.B. zwecks Eigentumsübertragung, als auch bei Rechtsstreitigkeiten z.B. als Gerichtsgutachter oder bei privaten Auseinandersetzungen mit der Erstellung einer Immobilienbewertung beauftragt.
Die Wertermittlung beschränkt sich nicht nur auf Gutachten für bebaute Grundstücke (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte etc.), sondern auch für unbebaute Grundstücke (z.B. Baulandgrundstücke oder auch Waldflächen / Ackerflächen).
Die örtlichen Gutachterausschüsse veröffentlichen Bodenrichtwerte, die sich auf Gebiete mit ortstypischen Lage- und Grundstücksmerkmalen beziehen und als Ausgangswerte der Immobilienbewertung zugrunde gelegt werden können. Die dem jeweiligen Bodenrichtwert zugrunde liegenden grundstücksspezifischen Eigenschaften sind jedoch mit den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks zu vergleichen und bei Abweichungen der grundstücksspezifischen Wertmerkmale sachverständig entsprechend anzupassen.
Die Wertermittlungsverfahren
Schwerpunkte der Immobilienbewertung sind die verschiedenen Wertermittlungsverfahren: Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert, die sich an der Wertermittlungsverordnung orientieren und in der durch verschiedene Berechnungsmodelle Marktmechanismen nachgebildet werden.
Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Immobilienbewertung unter Hinzuziehung eines vergleichbaren Objekts in der entsprechenden Ortslage. Unterschiedliche grundstücks- und objektspezifische Merkmale sind durch Zu- und Abschläge sachverständig zu berücksichtigen.
Die Ertragswertberechnung folgt dem Denkansatz, dass für eine vermietete Immobilie zu dem Stichtag, auf den sich die Bewertung bezieht, eine jährliche Nettomiete erzielt wird, die auf Marktüblichkeit zu überprüfen ist und diese marktübliche Nettomiete für die Dauer einer aus der Gebäudequalität abzuleitenden Restnutzungsdauer zu kapitalisieren ist.
Im Sachwertverfahren wird bei der Immobilienbewertung der Neuherstellungswert der baulichen und sonstigen Anlagen ermittelt, der um die Altersabschreibung zu mindern ist. Darüber hinaus sind von diesem altersgeminderten Wert weitere Abschläge vorzunehmen, falls z.B. akute Schäden und Mängel vorhanden sind.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer legen bei ihrer persönlichen Immobilienbewertung stets die eigene vorteilhafte Sichtweise zugrunde, so dass die Nachbildung des realen Immobilienmarktes für Laien aufgrund fehlender Markttransparenz oftmals schwierig ist.
Diesbezüglich bildet ein Gutachten eine wesentliche Grundlage zur marktbezogenen und realistischen Preisfindung.
