Für einen Immobiliensachverständigen stellt die Bewertung von Spezialimmobilien, wie z.B. Fachmarktzentren, Shopping-Centern und Gewerbe- und Industrieparks eine anspruchsvolle Aufgabe dar. Oft sind zu bewertende Immobilien speziell für einen bestimmten Nutzungszweck gebaut worden. Für solche Immobilien ist die exakte Herausarbeitung einer Drittverwendungsfähigkeit von entscheidender Bedeutung, damit ein marktüblicher Mietertrag simuliert werden kann. Dieser erzielbare Mietertrag bildet die Grundlage des Ertragswertes, der i.d.R. bei Rendite-Immobilien dem Markt-/Verkehrswert entspricht.
Besondere objektspezifische Wertmerkmale, wie z.B. erforderliche Investitionen im Zusammenhang mit einer Drittverwendungsfähigkeit, sind bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.
Bei folgenden Immobilienarten spielen die Erfahrung und Kreativität des Immobiliensachverständigen eine besondere Rolle:
- Hotels
- Shoppingzentren
- Gewerbeparks
- Produktionsimmobilien
- Hallenbäder
- Schulen
- Kirchen
- Theaterobjekte
- Museen
- Wellnesobjekte
- Sportstätten
- Flughäfen
Im Rahmen der Bewertung wird vom Sachverständigen eine virtuelle, für die jeweilige Objektart und den Standort naheliegende Nutzungsalternative unter dem Gesichtspunkt einer profitablen Nutzung zu möglichst geringen Investitionskosten angenommen.
Dies trifft häufig auf die Nutzung ehemaliger militärisch genutzter Areale und Gebäude zu, die nach Abzug der Truppen nunmehr alternativen Nutzungszwecken zuzuführen sind.
Die Immobilienbewertung von Gewerbeparks und Shopping-Center ist weit anspruchsvoller als die Erstellung von Immobiliengutachten für Einfamilienhäuser, denn hier geht es auch darum betriebswirtschaftliche Betreiberkonzepteauszuwerten, zu analysieren und schlüssig in ein Pachtmodell einzuarbeiten. Betreiberimmobilien wie z.B. Hotels sind in besonderem Maße von betriebswirtschaftlichen Kennzahlen des entsprechenden Marktsegmentes, dem Deckungsbeitrag, der Pachthöhe und natürlich vom Umsatz abhängig, Merkmale, die von einem Immobiliensachverständigen zu beachten sind. Darüber hinaus ist der Vertrag zwischen Verpächter und Betreiber von maßgeblicher Bedeutung und bildet einen wesentlichen Bestandteil einer seriösen Immobilienbewertung im Zusammenhang mit der Erstellung eines fachgerechten Immobiliengutachtens durch den Immobiliengutachter.
